为指导新冠疫情爆发后民商事案件的审理，最高人民法院及时发布了《关于依法妥善审理新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见》（一）（以下简称《意见》），第二条规定依法准确适用不可抗力规则，人民法院审理涉及疫情的民事案件，准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对直接受疫情或者防疫措施影响的民事纠纷，符合不可抗力法律要求的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定；其他法律、行政法规另有规定的，依照。当事人主张适用部分或者全部不可抗力的，应当对不可抗力直接导致部分或者全部不能履行的事实承担举证责任[2]。

2003年的“非典”疫情类似于新冠疫情对房屋租赁的影响，因此“非典”例如，进一步分析了不可抗力或情况变化原则的适用。

大多数法院认为，非典期间的租金应该减少，租金减少的金额需要根据具体情况进行分析。具体有以下裁判意见，非典事件属于不可抗力，租金应依法减少；非典疫情是不可预测的灾害，停业造成的经济损失客观存在，损失超出市场风险范围，可适用情况变化原则适当减少租金；双方应基于公平原则分担损失。少数法院不支持租金减免的原因是非不可抗力，或者虽然疫情是不可抗力，但也是正常商业风险的一部分。

无论是情况变化还是不可抗力，其存在意义在于原合同约定的条款无法履行或继续履行，造成重大损失，给予合同双方，特别是处于不利地位的一方，减少损失，保持交易的稳定和公平，因此需要结合相关租赁合同的具体情况。

1.商业物业租赁合同商业物业的使用是经营、办公、生产等。租金很大程度上来自营业收入，承租人很可能因疫情影响无法承担高租金。以下情况讨论了疫情对商业物业租赁合同租金的影响。

以新冠疫情为例，如政府明确暂停相关行业，导致承租人不能继续使用相应的租赁物业，如房屋被迫隔离，商店被迫停止关闭，论文认为，对于这类企业，一般可以理解为无法实现合同目的，合同目的与不可抗力事件有直接因果关系，承租人有权主张不可抗力，造成不可抗力法律规定的法律效力，要求解除合同或退还相应的租金。

对于政府政令公告内容未明确禁止其经营的办公楼、酒店、电影院等。，严格来说，如果出租人可以继续提供租赁物业，承租人应继续履行租赁合同。但是，这种严格的控制措施肯定会给承租人造成严重的经济损失，客观上会导致与继续履行租赁合同有关的情况发生变化，变化程度很大。因此，在司法实践中，可以适用情况变化的规定，支持承租人要求减少部分租金或延迟支付租金。

对于政府需要持续经营的企业，如保障城乡经营（供水、供电、油气、通信、公共交通、环保、市政卫生等行业）、疫情防治（医疗器械、药品、防护用品生产、运输、销售）、人民生活（超市、食品生产、物流配送等行业）等相关企业。对上述企业，无论是在疫情期间自行经营还是按照政府要求保持正常经营，即使利润减少或成本过高，也应按合同继续履行，无租金减免谈判空间。

2.住宅物业租赁合同

与租赁商业物业不同，住宅物业的租赁不是为了盈利，也不存在市场变化导致的收入增减。承租人支付的租金属于日常生活费用，住宅物业承租人不能因使用租赁物业而直接产生收入。即使承租人因疫情无法返还租赁房屋，也不应认定对承租人明显不公平或无法达到合同目的。即使从承租人未使用租赁房屋造成损失的角度来看，损失也无法实现“重大”程度。因此，对于住宅物业租赁合同，新冠疫情不会对合同履行产生重大影响，应按合同约定继续履行，承租人不得支持租金减免要求。

综上所述，对于承租人要求法院按照情况变化或不可抗力的原则要求减免租金，其要求能否得到支持，法官裁量权的核心关键在于从公平原则和维护市场正常交易运行的考虑入手，尽量平衡租赁双方的权利义务，减少合同当事人遭受的重大损失，直接导致其无法继续存在和运营，从而使各行业尽快恢复正常的经济发展和秩序。