1引言

2019年底，新型冠状病毒引起的肺炎疫情(以下简称肺炎疫情)“新冠疫情”爆发后，国家和地方政府部门出台了一系列疫情防控措施和政策。受疫情影响，影院等一些商业文化娱乐场所，KTV暂停营业等。，即使室内大型商场等营业场所没有被迫直接关闭，居民也因为避免外出、减少客流而遭受了巨大损失。在这种情况下，民商合同的履行受到不同程度的影响，尤其是租赁合同。因此，许多房地产企业（如万达、华润地产等）宣布减少商户租金，但如果出租人不主动减少租金，商户是否有权要求其减少租金？换句话说，在房屋租赁合同关系存在期间，由于情况变化或不可抗力，一方，特别是承租人，将不可避免地遭受损失。出租人能否要求减少租金，共同分担损失？这必然会导致许多纠纷，并对司法裁判工作提出新的、紧迫的要求。2020年4月16日，最高人民法院发布了《关于依法妥善审理新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见1》，指导民商事案件的审理，省市高级法院也发布了一些配套意见和措施。因此，为了更好地公平，保护各方的合法权益，准确执行法律，有必要澄清商业风险、情况变化和不可抗力的概念。

商业风险更容易判断，属于从事商业活动的固有风险，如未达到异常变化程度的供求关系变化、价格涨跌等都属于商业风险。对于商业风险，法律推定当事人可以预见和承担，通常当事人合理计算商业风险，形成相应的合同价格，当事人因商业风险损失要求对方承担任何责任，自然不会得到法院的支持。因此，本文重点关注情况的变化和不可抗力。

情况变化与不可抗力

2.1不可抗力适用情况

不可抗力是指不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，除法律另有规定外，不承担民事责任。“不能预见”在这一要求中，应当判断当事人在实施民事法律行为时是否能主观预见类似事件的发生。一般来说，如果合同订立时间早于事件正式公布并引起公众关注之日，则符合要求“不可预见”这个组成部分。此外，应重点关注不可抗力对合同履行的影响，不可抗力事件与合同不能履行之间应有直接的因果关系，即由于事件不能履行合同，达到阻止合同履行的程度，构成不可抗力；否则，如果只对合同履行产生间接影响，或仅为履行不便，则无直接因果关系[1]。

2.2情况变化适用情况

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十六条规定了情况变化的原则:“合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，非不可抗力造成的不属于商业风险。继续履行合同对一方明显不公平或者不能达到合同目的的，当事人要求人民法院变更或者终止合同的，人民法院应当根据公平原则确定是否变更或者终止。”

2.33不可抗力与情况变化的关系

虽然不可抗力和情况变化之间存在差异，但它们并不完全不同。事实上，在许多情况下，很难准确地区分不可抗力和情况变化。事实上，不可抗力与情况变化的适用存在竞争关系。不可抗力不仅可能导致合同履行失败，还可能导致合同履行困难。当事人因不可抗力不能履行合同的，有权依照合同法第九十四条的规定解除合同，与情况变化无交叉；因不可抗力导致合同履行困难的，可能与情况变化交叉。

从合同法的发展趋势来看，情况变化不排斥不可抗力也是一种趋势，这是比较法普遍认可的经验。笔者认为，不可抗力和情况变化不是两种明显的情况。在房屋租赁合同关系存续期间，由于某种情况，承租人将不可避免或可预见地遭受损失。要求出租人减免租金，共同分担损失，适用不可抗力或情况变化的有关规定，应根据具体情况进行判断。