2016年3月以后，不同城市同时进行了去库存和遏制房地产市场过热。三、四级城市的去库存政策一直延续到今天，大城市提高购买和贷款限制的门槛，阻止政策漏洞的努力一直延续到今天。

中国引导过多流向房地产市场的资金进入实体经济，包括引导流向一二线城市的资金流向三四线城市，引导股票房市场的资金流向新房市场。降低房屋周转率，降低股票交易的出现，也与过去两年热点城市股票房市场的蓬勃发展有关。在许多地方，股票房已经成为市场价格的决定者，而新房已经成为市场的追随者。最后，以前没有受到政策关注的股票房市场已经成为政策焦点的热点。股票房交易将促进居民增加杠杆，但不会引导资金流向发展和投资行为。除了解决少量中介从业人员的就业问题外，股票房对经济发展和就业的驱动作用也相对较低。2017年，我们预计中长期股票房市场将遇到相对较大的重复。2016年下半年后，一线住宅用地交易溢价率的下降不是土地市场变冷的表现，而是土地附带的最高限价规定。

一、房地产行业市场结构类型

市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据不同程度的竞争和垄断，市场结构一般分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构主要是寡头垄断，即寡头与大量中小企业同时存在，寡头与中小企业同时合作竞争。寡头垄断是发达市场经济国家主要产业市场结构的主要类型。在美国42个主要工业部门中，28个部门的一半是由8家大公司生产的。通过并购等手段，大型企业的规模不断扩大，加强了寡头垄断的市场结构类型。因此，成熟行业的市场结构大多是寡头垄断的市场结构。

二、房地产竞争结构

行业竞争模式逐渐从价格竞争演变为品牌竞争。在行业发展的早期阶段，出现了大量的代理销售公司，在激烈的竞争形势下出现了价格竞争的不利情况。2012年，联合代理模式频繁出现，成为房地产市场销售的新趋势之一。对于开发商，选择两家以上企业联合代理房地产，销售成本不变，销售办公室现场接待人数相对充足，可有效降低客户流失率；同时，规划代理的相互竞争将促进交易量的增加，降低房地产销售风险。联合代理对开发企业的优势毫无疑问，但对规划代理提出了更高的要求，加剧了行业竞争。

现在，品牌已经成为房地产综合服务提供商相互竞争的新领域。通过提高品牌竞争力，公司可以获得更多的市场份额，降低市场风险对公司运营的影响。自2008年以来，综合房地产服务提供商对品牌建设的投资逐年增加，充分表明公司越来越重视品牌建设。房地产市场进入稳定增长期后，大型开发商也将倾向于选择与全国布局的综合房地产服务提供商合作，通过强大的联合战略联盟，进一步实专业市场运作积累的品牌优势。

房地产综合服务业的发展经历了早期无序发展、价格竞争、服务竞争等阶段。“品牌竞争”逐渐成为各大公司竞争的焦点。对于各大公司来说。“轻资产”服务型企业往往能给股东带来价值“无形”资产，其中“品牌价值”这是一个非常关键的因素。首先，品牌质量不仅反映了服务能力和质量，开发商与知名综合服务提供商合作，使项目对投资者更有吸引力；其次，品牌企业服务费议价能力高，项目利润率高；第三，知名品牌可以扩大公司区域，降低进入成本，提高成功率；第四，品牌企业在吸引人才、留住人才方面具有优势。

三、影响产业发展的因素

（1）进一步细分房地产行业，扩大房地产综合服务商的市场空间

房地产业涉及许多相关的上下游产业，产业链长，对国民经济影响很大。中国房地产开发商“全产业链”运营成本不断增加，因此主流开发商保持土地、融资和资源整合能力作为公司核心，逐步剥离开发产业链非核心环节到专业服务公司运营，形成金融产业链、开发产业链、中介产业链、流通产业链形成新产业体系，各产业链由不同专业主体运营，相互协调发展。这将成为中国房地产业发展的必然趋势。

我国房地产行业的专业外包趋势明显。目前，销售环节外包较为普遍，并衍生到以房地产销售为导向的项目前期规划的各个专业环节。政府顾问、商业物业经营管理、市场研究、房地产金融、产业链下游整合的二手房经纪、物业管理等新业务领域已成为房地产综合服务提供商未来业绩增长的新亮点。

（2）房地产开发商全国化趋势拓宽了综合服务提供商的市场空间

房地产综合服务提供商的业务需要不断扩大区域，以维持可持续发展。扩大服务网点不仅可以扩大公司的收入规模，而且由于特定市场的变化，很容易传递给综合服务提供商，因此跨区域运营可以分散业务风险。

房地产综合服务提供商业务模式的可复制性有利于公司业务网络的快速扩张。目前，我国大部分房地产综合服务提供商集中在一线城市，进入二、三线城市较少，国外市场业务规模较小。然而，综合服务提供商的主要客户开发商逐渐扩展到二、三线城市，增加了二、三线城市对房地产服务业的需求。例如，在新房地产营销代理业务中，一线城市新商品房比例较高，二、三线城市房地产综合服务提供商较少，房地产综合服务提供商比例较小，市场潜力较大。随着当地市场对房地产综合服务提供商业务模式的逐渐熟悉和认可，二、三线城市将有更大的市场空间。

（3）中国经济处于长期增长周期，房地产市场将长期持续发展

四、房地产需求依然旺盛

房地产市场面临的终端消费市场需求是决定房地产市场未来发展的关键。良好而强劲的房地产需求可以促进整个行业的可持续和健康发展，有利于房地产产业链中各主体的发展，包括房地产综合服务提供商。

（1）人口红利保障我国住房刚性需求

至少在未来十年，中国房地产业仍将受益于人口红利带来的强劲需求。在适龄人口中，对房地产刚性需求影响最大的年龄段是适婚年龄。20世纪70年代末至80年代末，中国人口出生率大幅上升，“婴儿潮”现在相继进入婚育年龄，以此来，“婚房”主要特征的住宅需求相当刚性。随着房地产市场泡沫的逐渐挤出和年轻人财富的积累，刚性需求将继续释放。

（2）快速发展的城市化进程带来了源源不断的新房地产需求

截至2013年底，我国城镇人口占总人口的比例为53.73%仍处于城市化快速发展时期。根据国外发达国家房地产市场发展规律，城市化率达到70%后，房地产业将进入稳定发展阶段。在快速城市化的过程中，新城市人口和城市经济的快速发展将带来强劲的房地产需求。“十二五”规划建议积极推进城市化和区域协调发展，提高城市综合承载能力。预计随着我国城市化进程的推进，未来二三线城市和县城的房地产市场将有巨大的市场空间，为房地产综合服务企业带来大量的商机。

（三）非住宅物业投资需求强劲

中国经济的快速发展推动了零售业务、办公楼、工业厂房等房地产需求的快速增长，特别是在上海、北京等一线城市市场，购物中心、办公楼、工业房地产等持有房地产往往成为各类房地产投资基金的投资重点，增加了各类房地产运营服务的市场需求。